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Kaufnebenkosten Mallorca 2026: Steuern & Kosten beim Immobilienkauf

Kaufnebenkosten Mallorca 2026: Steuern & Kosten beim Immobilienkauf

Eine Wohnung in Palma, ein Apartment am Meer oder vielleicht doch die eigene Finca im Inselinneren: Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, beschäftigt sich meistens zuerst mit dem Kaufpreis und der Frage, wie hoch die Finanzierung ausfallen kann.

Was dabei häufig unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten einer Immobilie auf Mallorca.

Denn mit dem im Exposé genannten Kaufpreis ist es nicht getan. Steuern, Notar, Grundbuch, rechtliche Prüfung und gegebenenfalls Finanzierungskosten kommen zusätzlich hinzu. Gerade für Käufer aus Deutschland ist das wichtig, weil sich der Ablauf und die Kostenstruktur deutlich von einem Immobilienkauf in Deutschland unterscheiden können.

Wer beispielsweise eine Immobilie für 500.000 Euro sucht und sein gesamtes verfügbares Eigenkapital bereits für den Kaufpreis beziehungsweise den Eigenkapitalanteil der Finanzierung einplant, kann deshalb schnell vor einem Problem stehen.

Die entscheidende Frage lautet also nicht nur:

„Welche Immobilie kann ich mir auf Mallorca leisten?“

Sondern vielmehr:

„Wie hoch darf der Kaufpreis sein, wenn ich Finanzierung und sämtliche Kaufnebenkosten berücksichtige?“

Genau darum geht es in diesem Beitrag.

Warum die Kaufnebenkosten auf Mallorca so wichtig sind

Beim Immobilienkauf auf Mallorca sollte die finanzielle Planung beginnen, bevor die ersten konkreten Kaufangebote abgegeben werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn ein Teil des Kaufpreises finanziert werden soll.

Spanische Banken finanzieren bei ausländischen Käufern beziehungsweise Nichtresidenten häufig nicht den vollständigen Kaufpreis. Gleichzeitig müssen die Kaufnebenkosten in der Regel aus eigenen Mitteln getragen werden.

Dadurch entsteht ein deutlich höherer Kapitalbedarf, als viele Interessenten zunächst erwarten.

Als grobe Orientierung sollte deshalb zusätzlich zum Kaufpreis ein ausreichender Puffer für Steuern und weitere Kosten eingeplant werden. Die tatsächliche Höhe hängt allerdings stark davon ab,

  • ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen,
  • wie hoch der Kaufpreis ist,
  • ob Sie Resident oder Nichtresident sind,
  • ob steuerliche Vergünstigungen greifen,
  • ob eine Finanzierung benötigt wird und
  • welche rechtlichen oder technischen Prüfungen für das Objekt erforderlich sind.

Eine pauschale Prozentzahl kann deshalb immer nur eine erste Orientierung sein.

1. Die größte Position: die Steuer beim Immobilienkauf

Einer der wichtigsten Unterschiede besteht zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau.

Bestandsimmobilien

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt auf den Balearen grundsätzlich die spanische Grunderwerbsteuer, die sogenannte Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), an.

Der allgemeine Tarif ist progressiv gestaltet. Das bedeutet: Nicht der gesamte Kaufpreis wird automatisch mit einem einzigen Steuersatz besteuert.

Für Immobilien gelten grundsätzlich folgende Tarifstufen:

  • bis 400.000 Euro: 8 %
  • für den Anteil zwischen 400.000 und 600.000 Euro: 9 %
  • für den Anteil zwischen 600.000 und 1.000.000 Euro: 10 %
  • für den Anteil zwischen 1.000.000 und 2.000.000 Euro: 12 %
  • für den darüber hinausgehenden Anteil: 13 %

Entscheidend ist also der jeweilige Teil des Immobilienwertes.

Beispiel: Immobilie für 500.000 Euro

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro würden nach dem allgemeinen Tarif

  • die ersten 400.000 Euro mit 8 % und
  • die verbleibenden 100.000 Euro mit 9 %

besteuert.

Allein daraus ergibt sich eine erhebliche zusätzliche Summe, die bei der Budgetplanung berücksichtigt werden muss.

Gerade bei höherpreisigen Immobilien auf Mallorca wird deshalb schnell deutlich, warum es nicht genügt, nur Kaufpreis und Finanzierungsrate miteinander zu vergleichen.

2. Neue steuerliche Grenzen seit Juni 2026

2026 hat sich auf den Balearen zudem etwas verändert.

Seit dem 14. Juni 2026 gelten neue Wertgrenzen für bestimmte steuerliche Vergünstigungen beim Erwerb von Wohnimmobilien.

Für Mallorca liegt die relevante Wertgrenze seitdem bei 331.859,70 Euro. Für Ibiza und Formentera beträgt sie 378.211,68 Euro.

Diese Grenzen können unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise für Vergünstigungen beim Erwerb des Hauptwohnsitzes relevant sein.

Wichtig dabei:

Nicht jeder Mallorca-Käufer profitiert automatisch davon.

Ob eine Vergünstigung tatsächlich greift, hängt unter anderem von persönlichen Voraussetzungen, Alter, Nutzung der Immobilie und weiteren gesetzlichen Bedingungen ab.

Gerade deshalb sollte die steuerliche Situation vor Unterzeichnung eines verbindlichen Kaufvertrags individuell geprüft werden.

Für klassische deutsche Käufer einer Ferienimmobilie oder eines Zweitwohnsitzes gelten häufig andere Voraussetzungen als für jemanden, der seinen dauerhaften Hauptwohnsitz auf Mallorca erwirbt.

3. Neubau auf Mallorca: andere Steuerstruktur

Wer statt einer gebrauchten Immobilie einen Neubau direkt vom Bauträger kauft, muss anders kalkulieren.

Hier steht nicht die klassische ITP im Mittelpunkt. Bei einem steuerpflichtigen Neubauerwerb fällt grundsätzlich spanische Mehrwertsteuer – die IVA – an.

Zusätzlich kann die AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) relevant werden.

Damit unterscheiden sich Neubau und Bestandsimmobilie steuerlich erheblich voneinander.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie verschiedene Immobilien miteinander vergleichen.

Ein Neubau für beispielsweise 600.000 Euro und eine Bestandswohnung zum gleichen Kaufpreis müssen unter dem Strich keineswegs den gleichen Kapitalbedarf verursachen.

Deshalb empfehlen wir bei Selling Mallorca, nicht nur die Angebotspreise gegenüberzustellen.

Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Gesamtaufwand:

Kaufpreis + Steuern + Nebenkosten + Finanzierung + gegebenenfalls Renovierung oder Einrichtung.

Erst dann lassen sich zwei Immobilien wirklich sinnvoll vergleichen.

4. Notarkosten

Der Immobilienkauf in Spanien wird notariell beurkundet.

Die Notarkosten sind im Verhältnis zum gesamten Kaufpreis meist nicht die größte Position, sollten aber selbstverständlich in die Kalkulation einbezogen werden.

Ihre genaue Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis, dem Umfang der Urkunde und der konkreten Transaktion ab.

Wer zusätzlich eine Finanzierung über eine spanische Bank abschließt, hat außerdem weitere Vertragsbestandteile und Abläufe zu berücksichtigen.

Unser Rat lautet daher:

Planen Sie Ihre Finanzierung nicht bis auf den letzten Euro.

Ein ausreichender Liquiditätspuffer ist bei einem Auslandsimmobilienkauf wesentlich angenehmer, als kurz vor dem Notartermin zusätzliche Mittel organisieren zu müssen.

5. Grundbuch und Registrierung

Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer ordnungsgemäß im spanischen Grundbuch – dem Registro de la Propiedad – eingetragen werden.

Auch hierfür entstehen Kosten.

Vor dem Kauf spielt das Grundbuch bereits eine entscheidende Rolle. Über einen aktuellen Grundbuchauszug – die sogenannte Nota Simple – lassen sich wichtige Informationen über die Immobilie und ihre Eigentumsverhältnisse überprüfen.

Unter anderem sollte geklärt werden:

  • Wer ist tatsächlich Eigentümer?
  • Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
  • Stimmen die eingetragenen Daten mit der angebotenen Immobilie überein?
  • Gibt es Rechte Dritter?

Gerade bei einer Immobilie im Ausland sollte auf diese Prüfung keinesfalls verzichtet werden.

Ein traumhafter Meerblick ersetzt keine saubere rechtliche Dokumentation.

6. Rechtsanwalt und rechtliche Due Diligence

Beim Kauf einer Mallorca-Immobilie ist eine unabhängige rechtliche Prüfung besonders sinnvoll.

Ein auf spanisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann beispielsweise prüfen, ob

  • Eigentumsverhältnisse eindeutig sind,
  • Belastungen bestehen,
  • erforderliche Genehmigungen vorhanden sind,
  • An- oder Umbauten legalisiert wurden,
  • offene Forderungen bestehen,
  • Gemeinschaftskosten bezahlt wurden und
  • die Vertragsgestaltung den Interessen des Käufers entspricht.

Gerade bei älteren Fincas, Umbauten, Pools, Terrassen oder Erweiterungen können Abweichungen zwischen tatsächlichem Zustand und offiziellen Unterlagen relevant sein.

Der vermeintlich günstigere Kauf kann teuer werden, wenn solche Punkte erst nach dem Eigentumsübergang entdeckt werden.

Die Kosten einer professionellen Prüfung sollten daher nicht als unnötige Nebenkosten betrachtet werden, sondern als Teil eines sicheren Immobilienkaufs.

7. Finanzierungskosten richtig berücksichtigen

Viele deutsche Käufer gehen zunächst davon aus, ihre Mallorca-Immobilie ähnlich wie eine Immobilie in Deutschland finanzieren zu können.

In der Praxis gelten jedoch andere Rahmenbedingungen.

Besonders bei Nichtresidenten ist der maximal finanzierbare Anteil häufig geringer. Das bedeutet:

Je höher der Kaufpreis, desto mehr Eigenkapital muss zusätzlich zu den Kaufnebenkosten vorhanden sein.

Genau hier liegt einer der häufigsten Planungsfehler.

Nehmen wir vereinfacht an, Sie möchten eine Immobilie für 600.000 Euro erwerben.

Dann reicht es nicht, nur zu fragen:

Wie hoch ist meine monatliche Rate für 600.000 Euro?

Viel wichtiger ist zunächst:

Welchen Anteil finanziert die Bank tatsächlich und wie viel Eigenkapital benötige ich inklusive aller Nebenkosten?

Erst wenn diese Zahlen feststehen, sollte die konkrete Immobiliensuche auf das passende Preissegment ausgerichtet werden.

8. Reservierungsvertrag und Arras: Vorsicht vor vorschnellen Unterschriften

Auf Mallorca kann es vorkommen, dass bei ernsthaftem Kaufinteresse zunächst eine Reservierung oder später ein Contrato de Arras vereinbart wird.

Damit können bereits erhebliche finanzielle Verpflichtungen verbunden sein.

Deshalb sollte die Finanzierung möglichst weit geklärt sein, bevor verbindliche Verträge unterschrieben und größere Beträge gezahlt werden.

Besonders ungünstig ist folgende Reihenfolge:

Traumimmobilie finden → reservieren → Vertrag unterschreiben → anschließend Finanzierung prüfen.

Sinnvoller ist:

Budget festlegen → Finanzierungsmöglichkeiten prüfen → Kaufnebenkosten kalkulieren → Immobilie suchen → Objekt rechtlich prüfen → Kaufentscheidung treffen.

Diese Reihenfolge wirkt weniger spontan, schützt Käufer aber vor erheblichen Risiken.

9. Weitere Kosten nach dem Kauf nicht vergessen

Auch nach dem Notartermin endet die finanzielle Planung nicht.

Je nach Immobilie können beispielsweise laufende Kosten entstehen für

  • Grundsteuer,
  • Eigentümergemeinschaft,
  • Versicherungen,
  • Strom und Wasser,
  • Pool- und Gartenpflege,
  • Hausverwaltung,
  • Instandhaltung,
  • Renovierungen,
  • Möblierung oder
  • steuerliche Betreuung.

Bei einer Ferienimmobilie kommen gegebenenfalls weitere Kosten für Betreuung und Verwaltung während der eigenen Abwesenheit hinzu.

Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte außerdem frühzeitig prüfen, ob und in welcher Form eine Vermietung überhaupt zulässig ist.

Eine mögliche Ferienvermietung sollte niemals allein aufgrund von Aussagen wie „das machen hier alle“ in die Renditekalkulation aufgenommen werden.

10. Wie viel Eigenkapital brauche ich also für eine Mallorca-Immobilie?

Diese Frage lässt sich nicht seriös mit einer einzigen Prozentzahl beantworten.

Ein Käufer einer Bestandswohnung für 300.000 Euro hat eine völlig andere Ausgangssituation als ein Nichtresident, der eine Villa für 1,5 Millionen Euro finanzieren möchte.

Für eine belastbare Berechnung müssen mindestens vier Bereiche betrachtet werden:

1. Kaufpreis

Wie hoch ist das tatsächliche Immobilienbudget?

2. Finanzierbarer Anteil

Wie viel des Kaufpreises kann über eine Bank dargestellt werden?

3. Kaufnebenkosten

Welche Steuern und weiteren Kosten entstehen konkret bei diesem Objekt?

4. Liquiditätsreserve

Wie viel Kapital sollte nach dem Kauf noch verfügbar bleiben?

Der vierte Punkt wird besonders häufig vergessen.

Eine Mallorca-Immobilie sollte nicht dazu führen, dass nach dem Notartermin praktisch keine finanziellen Reserven mehr vorhanden sind.

Warum wir bei Selling Mallorca Finanzierung und Immobilie gemeinsam betrachten

Genau an diesem Punkt unterscheidet sich eine reine Immobiliensuche von einer ganzheitlichen Kaufbegleitung.

Bei Selling Mallorca betrachten wir nicht nur die Frage, welche Immobilie Ihnen gefällt.

Wir möchten wissen:

Welche Immobilie passt zu Ihren finanziellen Möglichkeiten und zu Ihren langfristigen Zielen?

Dazu gehören beispielsweise:

  • Kaufpreis und Eigenkapital,
  • Finanzierungsmöglichkeiten,
  • monatliche Belastung,
  • Kaufnebenkosten,
  • gewünschte Eigennutzung,
  • mögliche Vermietung,
  • notwendige Rücklagen und
  • die langfristige finanzielle Strategie.

Gerade für Käufer aus Deutschland ist diese Verbindung aus Immobilie und Finanzierung besonders wertvoll.

Denn es bringt wenig, sich in eine Immobilie für 800.000 Euro zu verlieben, wenn sich anschließend herausstellt, dass Eigenkapital und Nebenkosten nicht zur gewünschten Finanzierungsstruktur passen.

Umgekehrt erleben wir immer wieder, dass Interessenten ihre Möglichkeiten zunächst unterschätzen.

Eine vorherige Finanzierungsprüfung schafft deshalb vor allem eines:

Klarheit.

Fazit: Nicht der Kaufpreis entscheidet über Ihr Budget

Wer 2026 eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte nicht mit der Frage beginnen:

„Was kostet die Immobilie?“

Die bessere Frage lautet:

„Was kostet mich der gesamte Immobilienkauf?“

Kaufpreis, Steuern, Notar, Grundbuch, rechtliche Prüfung, Finanzierung und notwendige Rücklagen gehören gemeinsam in eine seriöse Kalkulation.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie sowie die Berücksichtigung der progressiven Grunderwerbsteuer bei Bestandsobjekten. Hinzu kommen 2026 aktualisierte steuerliche Regelungen auf den Balearen, die je nach persönlicher Situation relevant sein können.

Wer diese Punkte vor der Immobiliensuche klärt, kann wesentlich gezielter suchen und später schneller entscheiden.

Sie planen den Kauf einer Immobilie auf Mallorca?

Dann lassen Sie uns nicht erst sprechen, wenn Sie Ihre Traumimmobilie bereits gefunden haben.

Idealerweise klären wir vorher gemeinsam:

Welcher Kaufpreis passt zu Ihrem Budget? Wie viel Eigenkapital benötigen Sie? Welche Finanzierung ist realistisch? Und welche Kaufnebenkosten müssen Sie berücksichtigen?

Selling Mallorca begleitet Sie von der ersten finanziellen Planung über die Immobiliensuche und Finanzierung bis hin zum Kauf und darüber hinaus.

So wird aus dem Wunsch nach einer Immobilie auf Mallorca ein planbares Projekt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche Regelungen und Vergünstigungen hängen von der persönlichen Situation und der jeweiligen Immobilientransaktion ab.